خبراء: الطلب علي العقار عندنا حقيقي.. ولا يوجد فيه مضاربة أو مقامرة

نحتاج سنويا نحو 500 ألف وحدة سكنية.. وهو ما لا يحققه المعروض والمنتج

الحذر الشديد من البنوك في منح القروض والتمسك بأخذ ضمانات فعلية

المنافسة القوية بين المطورين وعدم وجود كيانات عملاقة منفردة.. تتحكم في السوق

أوضح: "كل ما يحدث أن الدولة في أوقات التباطؤ تقدم تسهيلات وتيسيرات أكثر. وبالتالي دائماً ما تكون أسعار العقار في مصر مستقرة. ولم يشهد الحدة في الهبوط مثل بعض الدول. لأنه ما زال في ضوء الزيادة السكانية الكبيرة يظل الطلب علي العقار كبيرًا ومستدامًا".

والفقاعة العقارية هي حدث اقتصادي يعني طفرة في زيادة أسعار العقارات ويحدث في أسواق العقارات العالمية وفيه تتزايد أسعار العقارات بشكل كبير وهو حدث مؤقت ولا يستمر لوقت طويل.

تحدث هذه الطفرة بسبب الطلب والمضاربة والزيادة غير المنطقية في الأسعار وتبدأ الفقاعات العقارية عادة بزيادة في الطلب مع قلة المعروض من العقارات مما يزيد من أسعار العقارات بصورة كبيرة ومفاجئة وفي نفس الوقت يدخل المضاربون السوق مما يزيد الطلب وترتفع الأسعار بطريقة غير عقلانية ثم في مرحلة ما تستمر الزيادة السعرية وهو ما يدفع الفقاعة السعرية للتضخم حتي تصبح الأسعار في النهاية في مستويات تفوق القدرة الشرائية لمعظم الأشخاص فيحدث انخفاض الطلب وركود في نفس الوقت مع زيادة العرض مما يؤدي إلي انخفاض حاد في الأسعار وانفجار الفقاعة.

ومن جانبهم أكد خبراء الاسكان والمتخصصون أنه لن تحدث فقاعة عقارية في مصر وارجعوا الوضع المتميز للسوق العقارية المصرية إلي عدة أسباب أبرزها أن المصريين يشترون العقار من مدخراتهم وثرواتهم وليس من القروض إذ إن نسبة التمويل العقاري في مصر لا تتعدي الـ10% من السوق العقارية المصرية وهذا شيء يتعلق بالثقافة العامة والوعي الجمعي لدي المصريين فضلا عن أن الطلب علي العقار في مصر طلب حقيقي جداً ولا يوجد فيه مضاربة أو مقامرة كأمريكا أو لندن أو بعض الدول المجاورة فمصر سنويا تحتاج نحو 500 ألف وحدة سكنية وهو ما لا يحققه المعروض والمنتج سنوياً في السوق العقارية المصرية علاوة علي الحذر الشديد من قبل البنوك المصرية في منح القروض والتمسك بأخذ ضمانات فعلية علي المقترضين وأخيرًا المنافسة القوية بين المطورين وعدم وجود كيانات عملاقة منفردة تتحكم في السوق.

  عبدالمجيد جادو.. الخبير العقاري:  

السوق المحلية.. تحتاج إلي التنظيم والرقابة

قيمة أغلب العقارات حالياً.. تفوق أضعاف قيمتها الحقيقية

قال عبدالمجيد جادو الخبير العقاري إن الفقاعة العقارية تعني انخفاض حاد ومفاجئ في أسعار العقارات نتيجة انعدام الطلب وزيادة حجم المعروض من الوحدات وحدثت في أمريكا في 2008 حيث بدأت بزيادة كبيرة لمبيعات العقار للمواطنين من خلال البنوك ثم تعثر أغلبهم عن السداد فاضطرت البنوك إلي استرجاع وحداتهم ولكن لم تجد لها مشتريا ما أدي إلي انهيار الأسعار وعجز البنوك عن دفع مديوناتها التي اشترت بها العقار من الأساس ليعلن 11 بنكا حينها إفلاسهم وحدوث أزمة مالية عالمية هي الأكبر في القرن الـ21.

أفاد إن ارتفاع أسعار العقارات إلي مستويات قياسية تفوق القدرة الشرائية لأغلب المواطنين هذا مؤشر إلي تراجع حجم الطلب خلال الفترة المقبلة.

أضاف أن قيمة أغلب العقارات في السوق المحلية حاليا تفوق أضعاف قيمتها الحقيقية وهو ما يعني احتمالية حدوث انهيار مفاجئ وعودة الأسعار إلي طبيعتها مرة أخري.

أشار إلي أن هذه الحالة حدثت في الربع الأول من العام الجاري في قطاع الذهب محليا عندما ارتفعت الأسعار إلي مستويات غير حقيقية ومن ثم حدوث هبوط حاد وصولاً إلي المستويات العادلة.

يقول إن ارتفاع أسعار مواد البناء خلال الفترة الماضية جعلت تكلفة العقارات الجديدة سعرها أكثر بكثير من الفترة السابقة وهو ما يمنح المطورين الجدد بطرح وحدات بأسعار عالية جداً.

أشار إلي أن هناك مؤشراً آخر في السوق العقارية المحلية يدل علي اقتراب أزمة كبيرة. لافتاً إلي صعوبة بيع الوحدات بنظام الدفع الفوري بسبب ضعف القوة الشرائية لدي المواطنين.

يري أن السوق العقارية المحلية يفتقد إلي التنظيم والرقابة الحكومية قائلاً: "أن إيرادات مبيعات المشاريع العقارية يجب أن تذهب للبنوك بشكل إجباري علي المطور العقاري ولا يتم صرفها مرة أخري للمطور إلا في حالة تنفيذ المشروع نفسه".

  مصطفي الجمل.. "مطور عقاري":  

زيادة الأسعار بطريقة غير المتوازنة.. تساعد علي حدوثها

اختيار الوقت المناسب للشراء ضروري.. مع الوضع في الاعتبار عوامل الأمان

أفاد المهندس مصطفي الجمل "مطور العقاري" أن الفقاعة العقارية هي حدث اقتصادي ويعني طفرة في زيادة أسعار العقارات ويحدث في أسواق العقارات العالمية وفيه تتزايد أسعار العقارات بشكل كبير وهو حدث مؤقت ولا يستمر لوقت طويل. مضيفاً ان هذه الطفرة تحدث بسبب الطلب والمضاربة والزيادة غير المنطقية في الأسعار وتبدأ الفقاعات العقارية عادة بزيادة في الطلب مع قلة المعروض من العقارات مما يزيد من أسعار العقارات بصورة كبيرة ومفاجئة وفي نفس الوقت يدخل المضاربون السوق مما يزيد الطلب وترتفع الأسعار بطريقة غير عقلانية ثم في مرحلة ما تستمر الزيادة السعرية وهو ما يدفع الفقاعة السعرية للتضخم حتي تصبح الأسعار في النهاية في مستويات تفوق القدرة الشرائية لمعظم الأشخاص فيحدث انخفاض الطلب وركود في نفس الوقت مع زيادة العرض مما يؤدي إلي انخفاض حاد في الأسعار والفقاعة في هذه الحاله اشبه ببالون منتفخ 0يظل يزداد حجمه إلي ان ينفجر.

أضاف أن من اهم الأسباب الجوهرية التي تؤدي إلي حدوث الفقاعة العقارية هي:

أولاً: زيادة الاسعار غير المتوازنة مع قيمة المعروض وهو أمر مرتبط بشكل طردي مع ارتفاع الطلب وانخفاض العرض.

ثانياً: الرخاء الاقتصادي وارتفاع الطلب علي التملك العقاري إذ يشجع هذا الارتفاع في النشاط الاقتصادي العام للبلاد وارتفاع الرخاء بين السكان وتملك العقارات بهدف الحفاظ عليها ومن ثم مزاحمة المحتاجين إليها.

ثالثاً: تسهيل معايير الحصول علي قرض عقاري من إمكانية شراء منزل مما يجعل التملك العقاري أمراً ميسوراً.

رابعاً: المزايا المتطورة للتسويق العقارية لا سيما العقارات التي تباع عن طريق أقساط تجعل من شراء العقار أمراً في متناول شريحة واسعة.

خامساً: التضخم المحلي والدولي إذ أن العقار عادة ما يتكون من أرض ومواد بناء وارتفاع سعر أي منهما يؤدي بالضرورة لارتفاع سعر العقار فتكون الزيادات في أسعار العقارات الجديدة أكبر من زيادات الأسعار القديمة بحكم تكلفتها المرتفعة وبالتالي ارتفاع أسعار السوق العقارية بشكلي عام.

سادساً: الكشف عن خطط لمشاريع إنمائية كبري في بعض المناطق وتؤدي لارتفاع أسعار العقارات في محيطها.

أوضح أنه عند اتحاد الأسباب والمؤشرات تنفجر الفقاعة العقارية عندها تستمر الشركات الإنشائية في تشييد العقارات استجابة للطلبات والتي بدأت بالتناقص مؤخراً بشكل واضح مما يخفض الطلب وبالتالي يزداد العرض فتكون النتائج المؤكدة هي تباطؤ في المبيعات وانخفاض في الارتفاع الأسعار.

قال من أبرز مخاطر الفقاعة العقارية تفشي المضاربة في السوق العقارية وحدوث العديد من الأضرار الاقتصادية ما يؤدي لانخفاض شديد بأسعار العقارات وفشل المقترضين في سداد أسعار عقاراتهم كونها تتجاوز القيمة السوقية لممتلكاتهم مما يؤدي إلي زيادة العواقب السلبية وأبرزها الإفلاس وتدني فرص الحصول علي عقار ملاءم وتراجع كبير في النشاط الاقتصادي كما أنه من الصعب التنبؤ بالنتائج الدقيقة لانفجار الفقاعة العقارية بل إنه من الصعب التأكد من أنها فقاعة حقيقة عند حدوثها وظهور آثارها علي أرض الواقع في بعض الأحيان.

قال: لكي نتجنب التأثر بالفقاعة العقارية يجب ان نأخذ الآتي بعين الاعتبار:

أولاً: في حال كنت صاحب عقار في منطقة تشهد ارتفاعاً بأسعار العقارات فانك ستقوم ببيع العقار والاستفادة من ارتفاع السعر والعائد الاستثماري الذي يمكن تحقيقه خاصةً عندما تتجه لشراء عقار مماثل بسعر أقل لذلك سترغب بالبيع ولكن احذر من تفويت منفعة البيع فإنك إذا لم تكن تخطط للانتقال لمنطقة أخري أقل تكلفة أو تستطيع المحافظة علي فارق السعر فأنت بهذه الحالة تدخل مباشرةً لقلب الفقاعة العقارية بسبب التنافس مع باقي مشتريين العقارات في السوق وربما يحدث تسارع جديد في التضخم.

ثانياً: إذا كنت تبحث عن عقار للشراء فيجب التفكير بتأجيل الخطوة لبعض الوقت كي لا تضطر لدفع مبالغ زائدة في الوقت الذي يشهد به السوق تضخماً بالأسعار.
واصل: من أجل تجنب مخاطر هذا النوع من الفقاعات وآثارها السلبية وكي لا تقع في فخ الديون والإفلاس يجب عليك اختيار الوقت المناسب لشراء العقار وأن تضع بعين الاعتبار عوامل الأمان اللازمة للحصول علي العقار بعيداً عن المخاطر.

النائب أكمل فاروق.. وكيل لجنة الإسكان بمجلس الشيوخ:

مصر لم تدخل في الفقاعة العقارية حتي الآن

لابد من تصحيح الأوضاع.. لتجنب المخاطر الجسيمة

أكد المستشار النائب أكمل فاروق عبدالعال وكيل لجنة الإسكان والنقل والإدارة المحلية بمجلس الشيوخ أن الفقاعة العقارية هي ارتفاع الطلب علي شراء العقارات مما يؤدي إلي ارتفاع أسعارها بشكل مبالغ فيه والا يتناسب مع سعرها الحقيقي وهذا مايوهم المستثمرين ان حالة ارتفاع الأسعار هذه ستطول. فيقومون بشراء المزيد وذلك عند مرحلة معينة يؤدي بعد فترة طويلة يؤدي هذا لكثرة العرض وقلة الطلب.
أضاف أن زيادة الأسعار ستجعل حتي من يستطيع الشراء في وقت معين لن يستطيع وبناء علي ذلك يقل الطلب علي الشراء ويحدث انخفاض حاد في أسعار العقارات وتنفجر الفقاعة العقارية.
أوضح أن الفقاعة التجارية تؤدي لمخاطر اقتصادية وزيادة الديون والتأخر في سداد القروض العقارية ووقتها سوف يواجه المستثمرون مشكلة كبيرة في بيع الوحدات.
يري أن مصر لم تدخل في الفقاعة العقارية حتي الآن ولكن إذا استمر الحال كما هو حاليا ستكون نهاية القطاع العقاري في مصر غير جيدة حيث أن حاليا من اسوأ أنواع الاستثمار هو الاستثمار العقاري لأن المواطنين يلجأون في الوقت الحالي إلي المضاربة في البورصة والاستثمار في شراء الذهب وذلك بسبب الزيادة المهولة في أسعار العقارات.
أضاف أنه لتجنب الوصول لمرحلة الفقاعة العقارية يجب البدء في تصحيح أسعار العقارات في مصر لتجنب ما يترتب عليها من مخاطر جسيمة.

المستشار خالد عبدالعزيز.. وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب سابقاً:

المواطنون يشترون العقار من مدخراتهم وثرواتهم وليس من القروض

حجم الطلب بالسوق المصرية متزايد.. وقادر علي استيعاب كل أنواع الاستثمارات

أكد المستشار النائب خالد عبد العزيز وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب سابقا أن قطاع العقارات يشهد طفرة كبيرة وغير مسبوقة في مصر. مشيرًا إلي أن المطور العقاري لم يعد بحاجة للتحوط من التسعير بعد استقرار السوق وتوازن الأسعار في ضوء مستجدات تحرير سعر الصرف والقرارات الأخيرة التي اتخذتها الحكومة بجانب الحوافز المقدمة للمستثمرين.
توقع أن تستقر أسعار العقارات خاصة مع حدوث زيادة بمعدلات طبيعية تتماشي مع معدل التضخم في حال حافظت أسعار الصرف وأسعار المدخلات علي استقرارها كما هو في الوقت الحالي.
في رده علي مخاوف حدوث فقاعة عقارية قال إنها تنتج من التضخم غير المبرر في أسعار العقارات والناتج عن زيادة الطلب عليها بشكل غير طبيعي مع وجود تمويل عقاري بدون ضمانات فعلية حيث يوجد البعض من المطورين يقومون بإلغاء التعاقد من المتعاقدين بعد مرور وقت طويل علي التعاقد بنفس السعر الذي تعاقدوا عليه دون مراعاة الفترة الزمنية وتغير سعر الصرف ولابد من المسئولين الإنتباه إلي هذا الأمر حتي يتم حفظ حق المواطن.
 أضاف. لا اتوقع حدوث فقاعة عقارية في السوق لعدة أسباب تتضمن أن عادة الشعب المصري أنه يشتري العقار من مدخراتهم وثرواتهم وليس من القروض. مضيفًا أن السوق المصرية بعيد كلياً عن الفقاعة العقارية.
أشار إلي أن نسبة التمويل العقاري في مصر لا تتعدي الـ10% من السوق العقارية كما أن الطلب علي العقار هو طلب حقيقي بعيد عن المضاربة مشددًا علي أن مصر تحتاج سنويًّا لنحو 500 ألف وحدة سكنية من مختلف الفئات وهو ما لا يحققه المعروض والمنتج سنويًّا في السوق العقارية علاوة علي الحذر الشديد من قبل البنوك في منح القروض والتمسك بأخذ ضمانات فعلية علي المقترضين.
شدد علي أنه لن تحدث في مصر فقاعة عقارية ولكن ما قد يحدث هو انخفاض بسيط في حجم الطلب المصري علي العقارات بعد تشبع عدد من المستهلكين إلا أن أهم ما يميز السوق العقارية المصرية هو أنه سوق كبير وحجم الطلب به متزايد وقادر علي علي اجتذاب واستيعاب كل أنواع الاستثمارات الأجنبية داخل هذا القطاع.

  د.وليد جاب الله.. الخبير العقاري والاقتصادي:  

مصر تحتاج سنويا 500 ألف وحدة سكنية

الطلب علي العقار في مصر حقيقي.. ولا يوجد فيه مضاربة أو مقامرة

أوضح د.وليد جاب الله الخبير العقاري والاقتصادي أن أي استثمار في العالم له دورة حياة لا بد أن يمر بجميع مراحلها ارتفاعًا وانخفاضاً ثم تعافياً ونمواً والفقاعة عبارة عن أزمة اقتصادية تصيب قطاعات مختلفة وغير مقتصرة علي العقار وحدث من قبل فقاعة بترولية وكان لها أسبابها.
أضاف أنه فيما يخص الفقاعة العقارية فالمقصود بها هو التضخم غير المبرر في أسعار العقارات والناتج عن زيادة الطلب علي العقارات بشكل غير طبيعي وفي مدة محددة وزيادة الطلب هنا تعني زيادة القدرة الشرائية لشريحة كبيرة من الأفراد في نفس التوقيت وهنا نشير إلي دخول البنوك والمؤسسات المالية كداعم للقدرة الشرائية من خلال منح قروض "التمويل العقاري" وخطورة الفقاعة العقارية تكمن في تعثر الأفراد في سداد القروض أو انغماس البنوك في التمويل العقاري بدون ضمانات كافية ومن ثم تجد البنوك أن محفظتها المالية قد استبدلت برهون عقارية.
أوضح أنه هنا تحدث نقطة صدام وتنفجر الفقاعة حينما تبدأ الأسعار في الانهيار إذ يزداد المعروض وينخفض الطلب فالأفراد لم يصبحوا قادرين علي سداد القروض وبالتالي البنك انتزع منهم العقارات وعرضها للبيع لاستعادة السيولة وعندما يري الأفراد أن الأسعار تنخفض وتنتشر شائعات بتوقع انخفاض الأسعار يحجم الأفراد عن الشراء ما يضطر البنوك والمؤسسات المالية إلي تخفيض أسعار العقارات إلي أدني مستوياتها فهناك قاعدة اقتصادية تؤكد علي أن توقعات المستهلكين حقيقة في السوق إذن فإن العامل المشترك هنا هو استبدال القدرة الشرائية الذاتية للأفراد الناتجة عن المدخرات أو الثروات بقدرة شرائية مصطنعة مدعومة بقروض بنكية.
أشار إلي أن الفقاعة العقارية وغيرها من الأزمات الاقتصادية هي ظواهر لها أسباب وأعراض ولا تحدث في يوم وليلة لذلك إذا أردنا استقراء المستقبل وهل من الممكن حدوث أزمات اقتصادية معينة من عدمه في مجتمع ما فعلينا أولاً فهم آليات وأسباب حدوث تلك الأزمات ويمكن تلخيص أسباب الفقاعة العقارية في التضخم الكلي في الأسعار فضلاً عن التمويل العقاري بدون ضمانات فعلية مثلما حدث في الولايات المتحدة الأمريكية في الفترة بين 2002 و2006 وما شهدته أمريكا والعالم من أزمة مالية طاحنة وعدم الرقابة علي الكيانات العملاقة والمحتكرة في مجال العقارات علاوة علي المضاربة العقارية فالشخص المضارب في العقار لا يهتم بالسعر الحقيقي للعقار وكل همه فقط الاستفادة من زيادة الأسعار في فترات قصيرة جدًا وهو يعتمد علي التوقعات بزيادة الأسعار ما يخلق طلبًا أكبر علي العقار الذي بدوره يرتفع سعره.
لفت أنه لا يتوقع حدوث فقاعة عقارية في مصر والموضوع اقتصادي بحت ولا يعتمد علي آراء فردية فالقطاع العقاري هو من أكثر الاستثمارات أماناً حول العالم ومن أفضل الأوعية الادخارية حفظًا للقيمة والوضع مطمئن تمامًا بالنسبة للسوق المصرية وهذا وفق تقارير مختلفة صدرت من عدة مؤسسات دولية لها شأنها في هذا الصدد مثل مؤسسة الـUBC السويسرية للخدمات المالية التي أفادت بأن مصر خارج دائرة حدوث فقاعات عقارية وكذلك مؤسسة فيتش الدولية والتي أكدت تصنيف مصر عند  «B مع نظرة مستقبلية مستقرة.
أرجع الوضع المتميز للسوق العقارية المصرية إلي عدة أسباب أبرزها أن المصريين يشترون العقار من مدخراتهم وثرواتهم وليس من القروض إذ إن نسبة التمويل العقاري في مصر لا تتعدي الـ10% من السوق العقارية المصرية وهذا شيء يتعلق بالثقافة العامة والوعي الجمعي لدي المصريين فضلاً عن أن الطلب علي العقار في مصر طلب حقيقي جداً ولا يوجد فيه مضاربة أو مقامرة كأمريكا أو لندن أو بعض الدول المجاورة فمصر سنوياً تحتاج نحو 500 ألف وحدة سكنية وهو ما لا يحققه المعروض والمنتج سنوياً في السوق العقارية المصرية علاوة علي الحذر الشديد من قبل البنوك المصرية في منح القروض والتمسك بأخذ ضمانات فعلية علي المقترضين وأخيرًا المنافسة القوية بين المطورين وعدم وجود كيانات عملاقة منفردة تتحكم في السوق.

يمكنك مشاركة الخبر علي صفحات التواصل